Обустройство участка и дома - Domprio.ru. История России: вопросы и ответы.


Приватизация участка



Приватизация участка. Села России

Приватизация земельного участка (передача в частную собственность) - трудоемкий длительный процесс, поэтому те, кто желает сэкономить время, а может быть, и нервы, обращаются в посреднические структуры, которые за определенную плату вместо них занимаются подготовкой документов, необходимых для приватизации земельного участка.

Термин "приватизация" по отношению к земельным участкам (садовым и дачным) употребляется нечасто, поскольку передача земель в собственность граждан происходит в соответствии с нормами статьи 28 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Поэтому, как правило, говорят о так называемом "переоформлении прав граждан на земельные участки, или "передаче земельных участков в собственность граждан". Мы все же будем употреблять термин "приватизация" в связи с проведением дачной амнистии".

Стать собственником участка, пожалуй, стоит: отсутствие оформленных прав на земельный участок будет препятствием для его продажи или залога, а оформление прав на земельный участок станет необходимым не только при его продаже, но и после получения участка в наследство. После регистрации права собственник участка может заключать любые сделки по продаже, дарению и иным видам перехода прав на данный земельный участок.

Часто можно услышать, что, став собственником земельного участка, вы станете и плательщиком земельного налога. Но сегодня, имея участок на праве бессрочного пользования, вы оплачиваете и этот налог, причем в том же размере.

Приватизация земельных участков может осуществляться бесплатно (либо за установленную законом плату) в порядке, установленном гражданским законодательством. При этом приватизировать участок можно только один раз.

Приватизация проводится по решению органа местного самоуправления в соответствии с заявлением гражданина, в котором должно быть указано, на каком праве гражданин хочет переоформить земельный участок: в индивидуальную собственность, в общую совместную или общую долевую собственность (собственность супругов). В последних двух случаях распорядиться участком можно будет лишь с согласия всех собственников.

По своему содержанию бесплатная приватизация земельных участков состоит в перерегистрации (переоформлении, трансформации) одного права на другое. Если земельный участок находится в пользовании нескольких граждан, то речь идет о передаче его в общую долевую собственность, как правило, соразмерно долям в праве собственности на строение. Но возможен и другой вариант: стороны сами определяют долевое соотношение в праве на общий земельный участок, в том числе с отступлением от размера долей в праве собственности на строение.


Оба варианта не противоречат положениям пункта 3 ст.36 ЗК РФ, посвященным приватизации неделимых} участков, находящихся в пользовании нескольких лиц, т.е. это означает, что в административном порядке не может быть принято решение о приватизации земельного участка или части его по заявлению одного из собственников строения на участке, то же в случае, когда стороны не пришли к соглашению по любому из вопросов, связанных с приватизацией земельного участка.

Разрешение такого рода споров возможно через определение порядка пользования земельным участком в судебном порядке. На основании состоявшегося решения суда с учетом выделенных в исключительное владение и пользование каждому из совладельцев частей земельного участка администрация местного самоуправления вправе принять положительное решение по заявлению заинтересованного лица, независимо от согласия или возражения других лиц. Таким образом, если вы совместно с другими собственниками долей в жилом доме не определите порядок пользования земельным участком, то проблему придется решать в судебном порядке.

В зависимости от года возникновения права на земли садоводческого товарищества и юридического состояния дел товарищества можно выделить следующие случаи:

1) если садоводческое товарищество возникло до апреля 1991 года (До апреля 1991 года государство передавало землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности, гражданам преимущественно на праве постоянного (бессрочного) пользования) и не было приватизировано на основе решения местного органа власти, то земли могли быть переданы на основании акта о праве бессрочного пользования землей на товарищество или предприятие. До введения в действие Федерального закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" земли таких СНТ приватизации не подлежали, так как в прошлом была нарушена предусмотренная процедура, и эта нарушение на время лишило садоводов возможности законного переоформления прав на землю;

2) если товарищество возникло после апреля 1991 года, индивидуальные участки, принадлежащие садоводам, могли быть оформлены на праве пожизненного наследуемого владения, которое подлежит переоформлению в собственность на основании статьи 21 ЗК РФ и может быть осуществлено в любое время в соответствии с Федеральным законом "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав гражданин на отдельные объекты недвижимого имущества", либо находится в собственности садоводов. В этом случае должен быть оформлен акт о праве бессрочного пользования садоводческого товарищества на земли общего пользования, так как в апреле 1991 года вместе с принятым предписанием государственных органов приватизировать землю (согласно Закону РСФСР от 23 ноября 1990 г, № 374-1 "О земельной реформе" действовала норма Земельного кодекса 1991 г. о передаче земель общего пользования садоводам в коллективную собственность, т.е, земли общего пользования также подлежали приватизации.




Таким образом, все земли садоводов, находящиеся в пользовании на 25 апреля 1991 года, должны были быть переданы в собственность граждан вне зависимости от того, по чьему желанию это происходило: самих садоводов или предприятий, за которыми были закреплены их земли. Эти процедуры "насильственной" приватизации отличались от норм, установленных современным земельным законодательством, закреплено, что приватизация садоводческих участков - дело добровольное.

После 1998 года в связи с принятием Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" земли вначале выделялись садоводческим товариществам в срочное пользование, и только потом мог быть оформлен последующий переход индивидуальных участков в собственность членов садоводческих товариществ. Право собственности граждан на земли общего пользования в таком случае может быть признано только после выкупа предоставляемых земель (т.е. на возмездной основе). В остальных случаях земли общего пользования передаются СНТ безвозмездно на основании статьи 14 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".

На практике встречаются следующие правоустанавливающие документы на землю:

1) акт о коллективно-совместной собственности на земли общего пользования с различными видами права собственности (совместная собственность, долевая собственность) на земли общего пользования выданный товариществу. В таком товариществе граждане имеют индивидуальные свидетельства на свои участки (в основном на праве собственности, возможно право бессрочного пользования);

2) акт о праве бессрочного пользования на земельный надел целиком, выданный предприятию;

3) акт о праве бессрочного пользования только на земли общего пользования, выданный предприятию. В таком случае граждане имеют индивидуальные акты о праве бессрочного пользования на индивидуальные земельные участки;

4) акт о праве бессрочного пользования на земельный участок целиком, выданный садоводческому товариществу;

5) акт о праве бессрочного пользования только на земли общего пользования, выданный садоводческому товариществу. В данном случае граждане имеют индивидуальные акты на свои участки (право собственности или пожизненное наследуемое владение);

6) акт о праве бессрочного пользования на земельный надел целиком, выданный садоводческому некоммерческому товариществу;

7) акт о праве бессрочного пользования только на земли общего пользования, выданный садоводческому некоммерческому товариществу. Граждане в таком СНТ имеют индивидуальные акты на свои участки (право собственности, пожизненное наследуемое владение или право бессрочного пользования).

Если у членов садоводческого товарищества нет отдельных актов на бессрочное пользование индивидуальным участком, то их право на землю удостоверяется фактом членства (членская книжка). Садоводы-индивидуалы, граждане, ведущие садоводство в индивидуальном порядке, могут существовать лишь на территории садоводческих некоммерческих товариществ (и только при условии, что все его земли еще не приватизированы). Общее собрание садоводов обязательно должно принять решение и о праве собственности на подъездные дороги. В любом случае следует поднять документацию и поинтересоваться, на каком праве СНТ пользуется землей под подъездной дорогой и другими инженерными коммуникациями.

Для оформления права собственности на земельный участок в товариществе в соответствии с нормами законодательства потребуются:

- кадастровый план участка;

- документ (акт), подтверждающий право на участок: право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения земельным участком и др.;

- документы, подтверждающие членство в садоводческом товариществе;

- генеральный план организации и застройки садоводческого товарищества. Последние два документа будут необходимы, если акт выдан не индивидуально гражданину, а на весь землеотвод садоводческому товариществу (или на земли общего пользования).

Документ (акт), подтверждающий право на участок должен быть у землепользователя на руках. А для получения кадастрового плана (в Кадастровой палате) необходимо пройти всю предусмотренную законами процедуру.

Сама процедура переоформления прав на земельный участок включает несколько стадий:

1 ) подачу заявления о приватизации земельного участка;

2) принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления (ст. 29 3К РФ) о предоставлении земельного участка бесплатно в собственность гражданина;

3) подготовку документов для государственной регистрации прав, включая изготовление кадастрового плана;

4) государственную регистрацию права в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 r. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".


Межевание земельного участка, предоставленного для ведения личного подсобного и дачного хозяйства садоводства и индивидуального строительства, согласно нормам Федерального закона от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ "О землеустройстве" выполняется в соответствии с техническим проектом, в котором обосновываются содержание, объемы, трудовые затраты, необходимые материалы, сметная стоимость, сроки выполнения и техника безопасности работ. Технический проект межевания земель составляют на каждый дачный поселок или садоводческое товарищество. Утверждает этот документ муниципальный (районный или городской) комитет по земельным ресурсам и землеустройству.

Для минимизации расходов при землеустройстве в индивидуальном порядке СНТ (в качестве представителя участников общей собственности и от их лица) и садоводы должны заключить договор на землеустроительные работы с лицом, имеющим право на такую деятельность. В обязанность же СНТ (или другого представителя, избранного общим собранием садоводов) вменяется только сбор с садоводов заявлений в Земельный комитет на межевание индивидуального участка. Заявление на межевание земель общего пользования подает председатель правления СНТ.

Закон обязывает членов СНТ лично писать заявления на межевание земельных участков, однако в силу норм гражданского законодательства разрешается и иной порядок: заявление на межевание земель в Земельный комитет может написать как сам гражданин, так и его представитель (законный или по доверенности).

Собственники, владельцы и пользователи размежевываемого и смежных с ним земельных участков в соответствии с нормами Федерального закона и на основании договора на проведение землеустроительных работ заблаговременно, не позднее чем за 2 дня до начала работ, извещаются о времени проведения межевых работ. Извещения вручаются под расписку с указанием времени вручения. Извещения и расписки составляются в двух экземплярах, один из которых подшивается в межевое дело и хранится там постоянно.

Наличие расписок в деле резко снижает возможность возникновения конфликтов в будущем и судебных разборок, так как закон позволяет представителю местной администрации (и председателю правления СНТ в этом качестве) согласовывать границы участков при длительном отсутствии пользователя смежного с размежевываемым участка.

Согласование общих границ СНТ обеспечивают правление и его председатель (комиссия по приватизации или избранный общим собранием собственников представитель). Для этого они должны предоставить землеустроителям адреса соседей (граждан и соседних СНТ, имеющих межную границу) и содействовать доставке извещений и дату проведения межевания и согласования границ. Если земли СНТ граничат с государственными, то от лица последнего выступает представитель ОМС (местной администрации) в соответствии с действующим законодательством.

Общее собрание СНТ должно решить, в каком порядке будет происходить согласование границ индивидуальных участков. Если участок граничит с землями общего пользования, то согласие на такую границу в акте подписывает председатель правления СНТ.

Межевание объектов землеустройства осуществляется на основе сведений государственного земельного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации и включает следующие работы:

- определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование;

- закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства;

- изготовление карты (плана) объекта землеустройства.

Установление границ земельного участка производят на местности в присутствии представителя районной, городской (поселковой) или сельской администрации, собственников, владельцев или пользователей размежевываемого и смежных с ним земельных участков или их представителей, полномочия которых удостоверяются доверенностями, выданными в установленном порядке. После завершения процедуры установления и согласования границ земельного участка на местности производится закрепление его границ межевыми знаками установленного образца. Результаты установления и согласования границ оформляются актом, который подписывается собственниками, владельцами, пользователями размежевываемого и смежных с ним земельных участков (или их представителями), городской (поселковой) или сельской администрацией и инженером-землеустроителем, производящим работы. Акт утверждается Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству района (города). Помимо акта согласования в итоге межевания должны быть получены чертеж границ участка и акт государственного контроля за установлением и сохранностью межевых знаков.

Если отдельные участки уже были кадастрированы ранее (присвоен кадастровый номер), то руководство СНТ не имеет права требовать с владельцев таких участков перемеривания участка. Землемеры обязаны взять все необходимые сведения по таким участкам из сведений Кадастра (или такие сведения могут предоставить собственники таких участков). Средний срок работ по межеванию, производимых на основании договора, составляет один календарный месяц.

В процессе и по завершении межевания земельных участков производитель работ по договору осуществляет текущий контроль и приемку работ. При выполнении работ физическим лицом, имеющим лицензию на выполнение межевых работ, текущий контроль и приемку осуществляет Земельный комитет или уполномоченная им проектно-изыскательская организация по землеустройству. Срок проверки землеустроительного дела составляет один календарный месяц. Результаты проверки оформляют актами установленной формы. Если в результате межевания обнаружились несоответствия площадей участков старым документам, то они на основании пунктов 2.6 и 3 ст. 28 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" решаются следующим образом:

1) в случае несоответствия фактической площади садовых, огородных и дачных земельных участков площади данных участков, указанной в проекте организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, в данный проект вносятся уточнения, которые по согласованию с органами архитектуры и градостроительства и комитетами по земельным ресурсам и землеустройству утверждаются соответствующим органом местного самоуправления;

2) в случае несоответствия фактической площади садовых, огородных и дачных земельных участков площади таких участков, указанной в ранее принятых решениях, орган местного самоуправления вправе закрепить садовые, огородные и дачные земельные участки в новых границах или потребовать восстановления прежних границ.

По завершении межевых работ исполнитель формирует и сдает в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству межевое (землеустроительное) дело для утверждения. Землеустроитель отражает в документах и прочно связанные с землей объекты (недвижимость), что влечет необходимость их регистрации.

Межевое дело регистрируется и постоянно хранится в межевoм архиве Комитета по земельным ресурсам и землеустройству.


Для проведения государственного кадастрового учета земельных участков на основании норм Федерального закона "О государственном земельном кадастре" в территориальный орган ФГУ ЗКП (Федеральное государственное управление Земельной кадастровой палаты Российской Федерации) подаются (из расчета на каждый регистрируемый участок):

- заявление с просьбой поставить на государственный учет земельный участок, которое подает сам будущий собственник или его представитель. Заявление о постановке на кадастровый учет земель общего пользования пишет представитель СНТ и прикладывает список будущих собственников и копию протокола общего собрания граждан с решением о виде собственности на такие земли;

- правоустанавливающие документы на земельный участок. Для садоводов это акт об отводе земель садоводческому товариществу и членская книжка (ддя садоводов-индивидуалов - договор с СНТ о пользовании землей);

- межевое дело.

Получение заявок о проведении государственного кадастрового учета земельных участков подтверждается соответствующими записями в книге учетa документов и выдачей заявителем расписок о получении соответствующих документов и включает проверку представленных заявителями документов, составление описаний земельных участков в Едином государственном реестре земель, присвоение кадастровых номеров земельным участкам, изготовление кадастровых карт (планов) земельных участков и формирование кадастровых дел.

Если объекты недвижимости на земельных участках до данного момента еще ни разу не регистрировались, они вносятся в дело с пометкой "право не зарегистрировано".

Государственный кадастровый учет земельных участков проводится в течение месяца со дня подачи заявки о проведении государственного кадастрового учета определенного земельного участка.

В результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков заявителю выдается удостоверенные в установленном порядке кадастровый план (планы) земельных участков в виде форм В1-В6 (В1-В4). Образцы форм В1 - В6 представлены в Правилах оформления кадастрового плана земельного участка, утвержденных приказом Росземкадастра от 10 апреля 2001 г. № ГЗК-1-Т. О-04-01-01. Плата за проведение государственного кадастрового учета земельных участков с заявителей не взимается.

Примерные сроки землеустроительных работ.

1. Срок выполнения межевания участка определяется в договоре с землеустроителем. В-частности, срок исполнения может зависеть от стоимости услуг землеустроителя.

2. Как правило, оформление и проверка межевого дела занимают примерно 1 месяц (входит в стоимость услуг землеустроителя).

3. Оформление и проверка кадастрового дела осуществляются в течение 1 месяца бесплатно.

4. Оформление акта о передаче земли в собственность занимает также 1 месяц, выполняется бесплатно.

5. Регистрация права собственности и оформление свидетельства о праве собственности осуществляются в течение 1 месяца, за что взимается установленная законом госпошлина.


Новым Законом упрощена регистрация построек на земельных участках. Тем не менее нельзя забывать о том, что нормы Гражданского кодекса (в частности, о квалификации самовольной постройки в п. 1 ст. 222), a также строительные нормы и правила никто не отменял.

Например, законодательством предусмотрены водоохранные зоны вокруг водоемов, в которых ограничена хозяйственная деятельность человека. Конкретные размеры таких зон определяются по каждому водному объекту отдельно.

При строительстве дома необходимо соблюдение всех указанных норм и правил в любом случае, даже если вы полноправный собственник земли. Если дом будет возведен с нарушением законных прав и интересов третьих лиц (например, соседей), то в соответствии с Гражданским кодексом он может быть снесен по решению суда.

В 1997 году Госстрой России разработал и утвердил, а в 2001-м дополнил строительные нормативы (СП 11-106-97 и СНиП 30-02-97), обязательные для дачников и садоводов, их объединений при застройке территории. В этих нормативах сказано, что в целях наименьшего затенения соседних участков - расстояние от дачного (садового) дома, хозяйственных построек до границ соседних участков, расположенных с востока, севера, запада, должно составлять не менее высоты указанных строений, измеренной от планировочной отметки земли до конька кровли строений.

Наилучшим вариантом для каждого садового товарищества будет знакомство с основными нормативными документами, регулирующими строительство дачных и садовых домов, еще на этапе подготовки устава садоводческого товарищества, так в этих документах найдется много почти готовых формулировок, которые можно включить в свой устав.

Отсутствие в уставе садоводческого товарищества некоторых положений СП 11-106-97 не означает их неприменения. В этом месте находится так называемый "подводный юридический камень", который заключается в том, что далеко не ко всем пунктам правил можно подходить с одинаковой меркой. Возьмем для примера такие юридически взаимосвязанные понятия, "право собственности на дом", "получение разрешения на строительство", "прием в эксплуатацию садового дома" и внимательно прочитаем п. 8.1. указанного выше СП и четыре приложений к нему.

Исходя из содержания этого пункта очевидно, что и без включения этих приложений в устав садоводческого товарищества или дачного объединения в случае отклонения от установленного порядка строительства возведенное строение считается незаконным, подлежит сносу и, соответственно, на него не возникает права собственности.

Еще до введения "дачной амнистии" большая часть садоводов и дачников возводили строения без всяких "разрешений" и "проектов", так как угрозу сноса считали для себя призрачной в силу того, что, как известно, строгость наших законов компенсируется их неработоспособностью.

Однако даже сейчас (при упрощенной регистрации построек на земельных участках собственника) получить в регистрационной палате свидетельство на право собственности на дом (построенный, к примеру, на четверть - на чужом участке) проблематично. Даже если садовод и не собирается свой дом ни продавать, ни дарить, все равно без этого документа наследникам будет невозможно оформить на себя право собственности на дом. Таким образом, можно посоветовать, чтобы нормы СП 11-106-97 в вопросах соблюдения садоводами и дачниками процедуры строительства (и в первую очередь все четыре новых приложения к СП 11-106-97, а также иные (региональные) связанные с этим нормы были внимательно изучены. Особую бдительность в этом вопросе следует проявлять садоводам тех субъектов Федерации, где по данным вопросам уже действуют специальные областные законы и территориальные строительные нормы.

Предположим, что на генплане расстояние между садовым домом и границей участка составляет 6 метров. Безусловно ни один садовод самостоятельно не имеет права уменьшить или увеличить этот размер ни на один сантиметр. Включение в устав записи об ином минимальном расстоянии между садовым домом и границей провоцирует его на совершение им самостоятельных противозаконных действий по расположению своего дома там, где ему хочется, т.е, по самовольному отклонению от утвержденного проекта.

Возведенные в обход норм закона самовольные постройки не порождают права собственности: их нельзя продать, подарить детям, передать по наследству и т.п. В частности, это относится к заборам, в отношении которых пункт 6.2 СНиП 30-02-97 предусматривает, что ограждения между участками должны быть сетчатыми и решетчатыми (штакетными), высотой не более полуметра. Устройство глухих заграждений допускается только со стороны улицы, проезда, а не между участками.

Таким образом, возвращаясь к процедуре подготовки той части устава, которая регламентирует возведение построек на участках, и включения в него отдельных норм СНиП 30-02-97, следует сказать, что это делать стоит, но не путем "слепого подражанья", а продуманно, т.е. всестороннe оценив все плюсы и минусы и внеся их так, чтобы не нанести вред вместо пользы.

Наши комментарии, в основном, касаются следующей юридической цепочки: регистрация устава садоводческого товарищества с учетом требований санитарных норм и правил, осуществление затем проектно-изыскательских работ с оформленным генпланом застройки земельного участка и, собственно, само строительство. Так должно быть в настоящее время. Но, безусловно, абсолютное большинство садовых домов строилось без учета этих требований, поэтому главным все-таки остается согласие соседей на ваши работы по строительству и благоустройству участка, а также решение садоводческого кооператива в случае использования земель общего пользования.


Каталог-Молдова - Ranker, Statistics

Работает на Amiro CMS - Free